La pénurie de logements de qualité en Europe offre des opportunités attrayantes pour les investisseurs immobiliers actifs possédant des connaissances locales.
Le logement est devenu une priorité majeure pour les gouvernements européens. Malgré cela, l'offre ne suit souvent pas la demande, notamment dans les villes les plus populaires d'Europe.
Les problèmes de planification, la pandémie et le manque de financement ont exacerbé cette pénurie ces dernières années. De plus, de nombreux bâtiments disponibles ne répondent pas aux normes actuelles en matière de logement de qualité, manquant souvent de solides critères environnementaux, de bonnes commodités et de liaisons de transport rapides.
Cela crée une opportunité pour les investisseurs immobiliers de capitaliser sur ce déséquilibre en créant des logements que les gens ont besoin et envie d'habiter, soit en réhabilitant et repositionnant les stocks existants, soit en développant de nouveaux bâtiments.
Fig. 1 - Vie citadine
Population de l'Union Européenne, en millions de personnes
Source : Euroslat.
Boom urbain
La demande de logements est alimentée par plusieurs facteurs. L'un d'eux est l'urbanisation : environ 75 % des résidents de l'UE vivent désormais dans des zones urbaines, contre 59 % il y a 60 ans (voir Fig. 1). Un autre facteur est l'augmentation du nombre de personnes vivant seules. Le nombre de ménages d'une seule personne dans l'UE a augmenté de 21 % au cours de la dernière décennie pour atteindre 73 millions, en partie parce que les gens se marient plus tard et se divorcent davantage.
Cela a plusieurs implications pour les investissements. Il est tout d'abord important d'identifier les marchés où le déséquilibre entre l'offre et la demande est particulièrement attrayant, et où des investissements peuvent être réalisés à un bon prix.
Un tel lieu, par exemple, est la capitale danoise, Copenhague. L'économie dynamique du Danemark croît plus rapidement que celle de ses pairs nordiques. Les salaires y sont élevés, et le logement dans la capitale est en pénurie. En conséquence, les prix des appartements « construits pour vendre » (BTS) ont doublé au cours de la dernière décennie pour dépasser 50 000 DKK par mètre carré, et les loyers moyens ont également augmenté régulièrement.
En même temps, avec des coûts d'emprunt élevés, l'appétit pour de grands immeubles multifamiliaux a été limité. Les rendements sur ces actifs résidentiels sont en moyenne autour de 4 % en centre-ville et légèrement plus élevés en périphérie de la ville – des niveaux que nous considérons comme une entrée très attractive compte tenu de la trajectoire baissière attendue des taux d'intérêt et de leur prime actuelle par rapport au faible niveau inférieur à 3 % du cycle précédent.
Profitant de ces dynamiques, les gestionnaires de la stratégie immobilière Elevation II de Pictet ont acquis un domaine récemment développé de quelque 534 appartements dans la banlieue ouest de Rødovre, que nous prévoyons de moderniser et de diviser en un mélange de propriétés BTS et de plus petits actifs plus accessibles aux investisseurs institutionnels. À seulement 12 minutes en train du centre, la zone est connue pour ses espaces verts, ses installations sportives et un grand centre commercial. Cependant, les bâtiments eux-mêmes, bien qu'étant récemment construits et bénéficiant d'un design moderne attractif, ont été quelque peu négligés, et notre objectif est de les rendre plus attrayants, avec un jardin sur le toit, une apparence générale améliorée et des événements réguliers tels qu'un marché aux puces mensuel.
Ce repositionnement fait partie de l'approche "value-add" de l'immobilier – investir dans des propriétés nécessitant des améliorations de gestion et/ou structurelles. Parfois, nous voyons également des opportunités pour développer de nouveaux biens immobiliers. Une telle opportunité récente était à Stockholm, la capitale suédoise, une ville où les dynamiques du marché résidentiel sont similaires à celles de Copenhague.
Sa population croît d'environ 2 % par an, mais l'offre de logements ne suit pas, en partie en raison des matériaux de construction coûteux et du coût élevé du capital. Ces coûts commencent maintenant à se stabiliser et, avec des taux d'intérêt attendus en baisse, nous voyons des perspectives positives pour l'intérêt des investisseurs à long terme.
De plus, les volumes de transactions en baisse et la baisse des prix des terrains signifient que des terrains de haute qualité, auparavant trop chers, peuvent désormais être acquis à des prix attractifs. Notre réseau local nous a permis de trouver un accord de coentreprise pour un projet de « buy-to-rent » (BTR) avec un promoteur suédois – qui possède déjà le terrain – dans la banlieue nord-ouest de Jakobsberg, à 20 minutes en train du centre et devant bénéficier d'une extension du métro d'ici 2028. Ici, nous développons 223 appartements modernes, situés juste à côté d'une école maternelle qui est également en cours de développement. Dans ce cas, nous avons pu profiter de la stagnation actuelle du développement pour structurer l'accord de manière à limiter le risque – y compris un engagement d'investissement de 20 % de la part du promoteur et une clause de rendement préféré.
Fig. 2 - Retard de construction
Nouveaux appartements par trimestre
Source : CBRE Research. Données couvrant la période du 01.01.2021 au 31.12.2023.
Un soupçon de luxe
Les actifs suédois et danois sont destinés à offrir des résidences de haute qualité mais relativement grand public. Nous voyons également des opportunités à l'autre extrémité de l'échelle, dans des logements de luxe avec services, à vendre dans des villes populaires auprès des richesses internationales. Ce produit n'existe pas encore vraiment en Europe, par rapport à d'autres parties du monde, et nous avons l'opportunité d'écouter vraiment ce que nos clients veulent lors du développement.
Les villes populaires comprennent la capitale espagnole Madrid (très prisée des immigrants latino-américains), Paris, Milan et Londres. À Madrid, nous avons récemment formé un partenariat avec la chaîne hôtelière Mandarin Oriental pour offrir des services haut de gamme à notre développement, tels qu'un concierge (qui peut organiser la pré-livraison de votre appartement avec vos aliments préférés à votre arrivée, réserver vos billets de théâtre et vos tables de restaurant), une salle de sport de luxe et un spa.
En développant les bons actifs au bon endroit – adaptés à un démographique spécifique – toutes les unités ont été vendues ou réservées d'ici fin septembre 2024 à des prix largement supérieurs aux prévisions du plan d'affaires.
Durabilité et connaissance locale
Dans tous nos projets, la durabilité est une considération clé, et nous visons à obtenir les meilleures évaluations environnementales pour tous les bâtiments. À Copenhague – une ville qui espère devenir la première capitale mondiale zéro émission nette – nous prévoyons d'installer des panneaux solaires pour la production d'énergie sur place. Nos autres projets résidentiels comprennent des ascenseurs écoénergétiques, un éclairage LED et des applications mobiles permettant aux résidents de suivre la consommation d'eau chaude et de chauffage.
Le facteur commun dans tous les projets est la nécessité d'une connaissance locale, un facteur important dans tous les investissements immobiliers, mais particulièrement dans le résidentiel en raison d'une pléthore de réglementations souvent complexes. Chaque pays a ses propres règles en matière de logement et de développement. Beaucoup, y compris la Suède et l'Allemagne, ont également des contrôles de loyer compliqués. Les investisseurs ont besoin de connaître tous ces détails pour éviter d'éventuels pièges et maximiser le rendement de l'investissement.
En Suède, par exemple, l'une des raisons pour lesquelles nous avons opté pour un nouveau développement plutôt que pour un bâtiment existant est que les propriétés existantes sont soumises à des contrôles de loyer stricts, tandis que les loyers des nouveaux stocks sont généralement autorisés à être fixés selon les taux du marché à l'achèvement.
Au Danemark, en revanche, nous avons pu profiter d'un système hypothécaire garanti par des obligations pour financer l'accord à un coût total très attractif, générant ainsi un revenu intéressant dès le premier jour.
En tirant parti de notre connaissance locale, ainsi que de notre expérience dans le repositionnement et le développement d'actifs, nous pouvons ainsi profiter de la fenêtre d'opportunité dans le résidentiel européen – contribuant à résoudre la pénurie de logements de qualité tout en offrant des rendements attrayants pour nos investisseurs.
À propos du Groupe Pictet
Le Groupe Pictet est une société de gestion par partenariat, avec des principes de succession et de transmission de la propriété qui n'ont pas changé depuis sa fondation en 1805. Il propose uniquement des services de gestion de patrimoine, de gestion d'actifs, d'investissements alternatifs et des services associés à ces actifs. Le Groupe ne pratique pas la banque d'investissement et ne propose pas de prêts commerciaux. Avec 694 milliards CHF (721 milliards EUR / 772 milliards USD / 611 milliards GBP) d'actifs sous gestion ou en conservation au 30 juin 2024, Pictet est aujourd'hui l'un des principaux gestionnaires de patrimoine et d'actifs indépendants basés en Europe, au service des clients privés et des investisseurs institutionnels.
Le siège du groupe est situé à Genève, en Suisse, où il a été fondé. Pictet emploie aujourd'hui plus de 5 400 personnes. Il dispose de 30 bureaux dans le monde, notamment à Amsterdam, Barcelone, Bâle, Bruxelles, Dubaï, Francfort, Genève, Hong Kong, Lausanne, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Monaco, Montréal, Munich, Nassau, New York, Osaka, Paris, Rome, Shanghai, Singapour, Stuttgart, Taipei, Tel Aviv, Tokyo, Turin, Vérone et Zurich.
Source
📌 Auteur : Linus Nilsson, Head of Nordics - Direct Real Estate Pictet Alternative Advisors.
📌 Household composition statistics
📌 Boliga.dk, CBRE Research.